2026年北京市朝阳区住物业管理区域防汛工作指引

                                                                         2026年北京市朝阳区住宅物业管理区域

                                                                                             防汛工作指引

          为贯彻落实市委、市政府防汛工作部署，按照《关于提早部署开展城镇房屋汛前检查工作的通知》（京建发〔2026〕99号）、《关于印发〈2026年北京市城镇房屋防汛工作要点〉的通知》（京建发〔2026〕157号）等文件要求，北京市住房和

城乡建设委制定了住宅物业管理区域防汛工作指引，经我区再次整理后下发，供各物业服务企业、物业行业协会参考。各物业服

务企业要结合所服务住宅物业管理区域实际，建立完善汛前排查、汛中处置、雨后核查全流程闭环机制，确保责任到位、预案到

    位、物资到位、值守到位、处置到位。      一、物业防汛工作职责

    （一）应急预案与隐患台账

      1.根据属地部署、应急预案、合同约定，落实住宅物业管理区域防汛主体责任，结合实际，制订、修订防汛应急预案，做防

汛演练培训、物资储备等应急保障工作。

      2.加强住宅物业管理区域防汛安全隐患排查并建立台账，落实排水设施设备的日常巡查和疏通养护等相关工作措施，及时整

改处置问题隐患，并做好记录。对确需使用专项维修资金进行维修的，及时上报业委会（物管会）并启动相关维修程序；对专项

维修资金不足导致短期难以维修的，应及时向业委会（物管会）、全体业主报告，并同步报告属地街道（乡镇）、社区。

      （二）突发事件应急响应

      1.主动关注汛期天气变化情况、防汛预警信息与应急响应指令。在管住宅物业管理区域发生防汛突发事件，应立即组织抢险

处置工作，并及时报告属地及相关部门，同时配合做好信息报送和媒体应对工作。

      2.建立或对接防汛抢险队伍，落实人员、物资等配置，突发情况下要做到及时响应，全力做好或配合做好住宅物业管理区域防

汛应急抢险工作。

      3.及时上报住宅物业管理区域内受灾、救灾情况和相关统计数据。

      二、排查整治重点

      （一）屋面楼顶排水及防水

      1.全面清理屋面、天沟、落水口、落水管内落叶、淤泥、杂物，在落水口、管道关键位置加装防杂物滤网，从源头防止管道堵塞。

      2.细致排查屋面防水层、保温保护层，重点检查是否存在鼓包、破损、裂纹、接口开裂、起砂风化等问题，对裂缝、积水点位及

时做防水修补处理。

      3.检查屋面雨水落水管有无开裂、脱落、渗水、接口松动等病害，损坏部件及时更换、修复加固，保障屋面雨水顺畅排放。

      4.汛期前完成避雷设施全面检测，确保防雷系统完好有效，消除雷雨天气安全隐患；同步排查屋面太阳能、水箱等附属设施固定

状况，做好防风加固工作。

      （二）室外排水系统

      1.对雨水井、雨水箅子、排水沟、路面收水口、沿街排水明沟逐段清掏，彻底清除内部淤泥、落叶、生活垃圾及堆积杂物，保证

排水通道全程畅通。

      2.逐一检查井盖、井篦完好性，对破损、锈蚀、缺失、松动的井盖井篦立即更换、补齐、加固，杜绝安全坠陷及雨水倒灌隐患。

      3.核查雨污分流落实情况，配合水务部门疏通整改堵塞、错接、混接管线，重点疏通排水管线与市政管网接驳接口，确保排水

接入顺畅。

      4.定期清掏化粪池、沉淀池，及时清运淤积污物，提前做好汛期防外溢、防倒灌预案。

      5.对设置雨水提升泵、防汛水泵的项目，要检查水泵的完好性，提前开机实验水泵功能，备齐防汛电源线、电缆；使用汽油泵、

柴油泵的项目要提前备好足够油量。

      （三）地下空间（地下车库、地下室、人防、设备间）

      1.集水坑与积水井：对所有地下空间集水坑、积水井彻底清淤扩容，清理井底淤积杂物，保证有效蓄水容积，满足强降雨积

水收纳需求。

      2.排水泵组设备：全覆盖检查潜水泵、排污泵、备用泵等所有排水设备，开展至少一次点动试机及全负荷运行测试；核查设备自

动启停功能、控制电柜、供电线路完好性，落实一用一备配置，大功率防汛设备汛期前提前调试到位。检查地下室排水系统止回

阀功能是否完好，避免止回阀损坏发生倒灌。

      3.出入口倒灌防护：重点排查地下车库、地下室、人防口、楼宇首层低于室外地面的低洼出入口；规范设置达标挡水基座，配备

高度不低于50厘米的防汛沙袋、固定式及移动式挡水板，在坡道、低洼出入口提前预置防汛物资。

      4.地下设备用房防护：配电房、水泵房、换热站、弱电间等关键设备用房，实施门槛加高、电缆沟封堵防渗、地面防水防渗处理；

严禁在设备用房及周边堆放杂物，杜绝堵塞排水与疏散通道。

      5.地下空间通风与应急照明：检查地下空间通风系统、应急照明、疏散指示标志，确保能够正常启用，保障人员疏散安全与设备

运行安全。

      （四）公共设备设施

      1.电力及照明系统。配合电力部门全面巡检高低压配电室、箱式变压器、户外供电线路、充电桩等电力设施；低洼区域电气设备

强化防水绝缘防护，遇暴雨天气可临时关停室外充电桩。同步排查路灯、草坪灯、景观灯、宣传栏、广告灯箱、水系照明灯，对

安装松动、箱体破损的及时加固更换，对接线裸露部位做绝缘密封处理。

      2.电梯设施防护。检查所有电梯底坑排水状况、防水封堵密闭性；提前制定暴雨天气电梯停运应急预案，防止雨水倒灌损坏设

备。

      3.围墙、围挡及边坡设施。细致排查围墙、临时围挡、边坡护坡，重点查看有无墙体裂缝、倾斜渗水、基础沉降、局部塌陷等

隐患；对老旧围墙、临时围挡提前加固修缮，危险点位设置警示标识，划定禁入区域。

      4.树木及户外悬挂设施。修剪枯朽枯枝、危树及超高迎风树枝条，对新植苗木、存在倒伏风险的树木做支撑加固；全面排查户

外广告牌、灯箱、宣传栏、空调外机支架及各类外墙悬挂杂物，对松动、锈蚀、脱落风险部件一律加固或拆除。

      （五）楼内公共部位及户内低洼点位

      1.逐楼栋疏通清理楼道、阳台外排水口、公共区域地漏，确保排水口无堵塞、流水无阻滞。

      2.集中清理楼道内堆放的杂物、私搭乱建物品，保持疏散通道、公共排水路径畅通无阻。

      3.针对半地下住户、一层住户，逐户上门做好汛期安全提示，告知业主自行做好门窗密封、阳台排水、室内防水等自我防护措

施。提示业主遇室内进水风险时，及时切断低处插座电源，防止二次伤害，必要时要坚决疏散撤离。

      4.全面检查外墙、外檐、空调栏板、楼道外窗及外立面附属构件，对渗漏、安装不牢、锈蚀开裂、风化脱落部位及时维修加固。

      三、汛前物资准备

      防汛物资配备的种类及数量根据实际情况配置。河道周边、地势较低或曾经受灾的住宅物业管理区域应加大物资配备力度。

      （一）分类存放。防汛物资应放置在重点部位或集中在专门区域，避免暴晒和风吹雨淋。存放时应分类码放，设置标识，注

明种类和数量。

      （二）科学配置。各住宅物业管理区域应根据物资用途，结合重点防范部位科学选配，主要包括以下几个方面：

      1.设施设备间、地下车库、地下室或人防、首层等出入口，应架设挡水板或码放沙袋；

      2.低洼处易积水部位，应配备排水泵应急使用；

      3.楼外立面、道路、散水、围墙等存在隐患未及时处理的，应在隐患部位周边设置警示标识，包括警戒带、隔离墩、警示灯等；

      4.若历年汛期曾出现过断电情况，还应配备专业照明设备，包括应急灯和小型发电机组；

      5.除上述物资外，可根据实地情况选择性配备榔头、锤、斧、手锯（鸡尾锯）、电工钳（或断线钳）、铣、铁锹、水桶、掏

水盆、对讲机、扩音喇叭、三轮车等物资。

      四、汛期险情处置

      （一）低洼处积水

      1.检查低洼积水处的雨污水井及排水管线，确保排水畅通；

      2.当降雨量较大且持续时间较长，造成的积水面积及深度不断增大时，可采取打开雨、污水井盖的方法来增大排水量；

      3.雨污水井盖打开后，应设置安全警示标识并派专人看管；

      4.当上述措施不能使积水消退且继续增长的，应在积水区域加装排水泵，采取机械增压方式强制排水，同时疏散积水区域周边的人员、物资，并上报属地及相关部门。

      （二）市政道路积水倒灌

      1.在积水涌入处采取必要的堵水措施（如安装挡水板或码放沙袋），减缓积水的涌入速度；

      2.检查涌入点周边区域排水设施，确保畅通；

      3.当积水深度不断增大时，应立即使用水泵向外排水，并组织积水区域周边人员、物资的疏散，同时上报属地及相关部门。

      （三）排水管网反涌

      1.在涌水点码放堵水沙袋，减缓涌水速度，控制涌水区域；

      2.对反压喷涌点周边的雨水井、污水井的水位进行检查，对水位高于排水管口的，应用排水泵强制排水，使水位降至排水管口以下；

      3.疏散涌水点周围的人员和物资，上报属地及相关部门。

      （四）管、井、口杂物堵塞

      发生杂物堵塞管路时，应立即清除堵塞物，必要时应安排专人在堵塞处值守，随时清掏。被清除的堵塞物应放置在不易被水

再次冲走或再次发生堵塞的地点。

      （五）设备机房、电梯底坑水浸

      1.在涌水处四周和机房门口码放沙袋，同时检查室外管井内的积水情况，在井口码放沙袋，减缓管井内的雨水聚集速度；

      2.在打开的管井井口处设置安全警示标识，有必要的应安排专人看护；

      3.安排专业技术人员值守设备机房，当积水可能危及设备正常运行时，立即关停相应设备并撤离现场；

      4.将电梯停在适当的楼层，并在有可能出现倒灌的电梯门前堆放沙袋或安装挡水板；

      5.上报属地及相关部门，按指令做好抢险工作。

      （六）绿地、道路塌陷

      对塌陷现场采取围挡措施，设置安全警示标识，安排专人看护，避免人员及车辆接近。

      （七）地下空间积水

      发现地下空间积水时，应立即向属地及相关部门报告，组织人员排查进水点位，采取封堵措施，减缓进水速度，同步启动排

水泵向外抽排。积水持续上涨、可能引发安全风险时，应立即切断非必要电源，组织人员经消防楼梯有序撤离，严禁乘坐电梯。

人员全部撤离后，采取封闭出入口、设置警示标识、安排专人值守巡查等措施，严防人员私自折返。

      （八）屋面渗漏

      在渗漏点处设置接水措施，减小渗漏水所造成的损失。同时，应确保屋面（天面）无积水，雨漏管无堵塞情况下，在渗漏点

四周码放沙袋或大范围加盖苫布、油毡，并做好固定措施。

      （九）树木、建筑附着物倾斜、坠落或倒塌

      1.首先应放倒、拆除、搬离有可能使损失进一步扩大的树木、户外广告牌、高空物体等，对现场采取围挡、加固、警戒措施，

避免人员接近；

      2.确认倒塌及受损物品归属，通知产权人或使用人到场。同时对已经造成的损失情况进行统计、核实及留存影像、文字资料

的工作。

      五、相关工作要求

      （一）摸清底数，尽早消隐。各物业服务企业应在入汛前完成全部住宅物业管理区域排查，建立台账、隐患清单、整改清单。

一般隐患即查即改、当日清零。重大隐患须于今年入汛前整改到位。暂不具备整改条件的隐患，须设置警示标识和物理围挡，关

注气象预警，遇黄色预警或突发强降雨应设专人盯守。

      （二）完善信息，报送台账。为扎实做好极端天气住宅物业管理区域防汛风险管控工作，各物业服务企业应结合实际将有较高

内涝风险地下车库及极端天气重点防汛住宅物业管理区域相关台账信息逐项核实完善，确保人员信息真实准确、动态可用。此外应

积极配合市、区相关部门摸排增补其他重点防汛住宅物业管理区域点位，全面建立健全汛期防汛工作台账，做到底数清晰、责任到

人。

      （三）储备物资，加强演练。各物业服务企业应在入汛前确保住宅物业管理区域中有较高内涝风险地下车库，完成挡水板、水

位监测传感器应装尽装。确保各住宅物业管理区域相关防汛物资准备就位，相关设备设施常态待命。组织开展1次防汛实战演练，

重点开展地下空间倒灌封堵、积水强排、人员疏散、断电封库、险情上报等科目演练，完整留存演练档案。修订完善项目防汛应急

预案，明确组织体系、预警响应、处置流程、疏散路线及联络方式。

      （四）责任到人，确保“叫应”。已列入有较高内涝风险地下车库和住宅物业管理区域防汛工作台账的项目负责人须主动配合

纳入京办外部联络人管理，并完成账号激活使用，其余住宅物业管理区域的项目负责人也应于上汛前完成激活使用。加入相关京办

防汛专项工作群，严格落实防汛联络应答机制，确保预警信息一键触达、人员叫醒、响应到位。

      （五）行业引领，全面动员。各物业行业协会要在行业主管部门指导下，充分发挥行业自律引领作用，坚决落实防汛部署，及

时传达防汛工作要求。动员全体会员企业履行防汛责任，做好汛前隐患排查整改。统筹行业抢险队伍建设，组织会员企业开展防汛

业务培训和示范性应急演练。做好汛期预警转发、雨情险情信息汇总上报，指导会员企业妥善处置内涝、地下空间倒灌等突发情况。

      （六）各方尽责，织密防线。无物业企业管理住宅小区由区房管局按朝阳区防汛指挥部要求指导各街乡、产权人落实防汛托底

管理、实现防控全覆盖。

附件：北京市住宅物业管理区域防汛工作自查（检查）表