物业服务合同纠纷典型案例

信息来源：北京市住房和城乡建设委员会发布时间：2025年08月18日

　　案例一：物业服务人对共用设施未尽维护义务，导致业主屋内发生漏水造成损失，应依法承担相应的赔偿责任

　　基本案情：刘某系101室业主，李某系其楼上201室业主，甲物业公司系该小区物业服务人。刘某发现自家次卧有渗漏，

经向甲物业公司报修后初步排查是楼上管道漏水，甲物业公司多次联系李某，李某拒不配合入户检查。因渗漏一直持续，刘

某起诉李某、甲物业公司，要求解决房屋漏水修复问题，同时要求赔偿相关损失。诉讼中，刘某申请对漏水原因进行鉴定。

鉴定意见明确漏水原因为201室卫生间A排水立管三通下口有缺陷，且三通下口位于201室地面结构层，因此排水立管三通漏

水后直接流到下方101室卫生间A管道井内并渗漏到周围房间。

　　裁判结果：法院生效判决认为，刘某房屋漏水原因系位于楼板结构层之间的排水主立管三通下口脱节导致排水渗漏，该

部位属于公共主管道，属于物业服务企业管理维护职责范围。甲物业公司作为物业服务企业，应就自己管理维护职责范围内

发生的问题，以及由此引起的损害后果承担相应的赔偿责任。李某作为建筑物区分所有权人，对甲物业公司入户排查这一合

理要求不予配合，损害了其他业主的合法权益。

　　最终法院确定甲物业公司、李某各承担相应责任，并按照责任比例赔偿刘某因房屋漏水产生的各项合理损失。

　　要点提示：对于业主来说，如果自家发生漏水事件应当及时向物业服务人报修。相邻的业主亦应当配合及时查明漏水原

因，如果拒不配合造成损失扩大的，需就损失扩大部分承担相应的赔偿责任。

　　物业服务人则应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身、财产安

全。本案中甲物业公司虽提交前期物业合同欲证明其没有维修义务，但物业服务人承担共有设备设施的检修维护责任的范围

并非仅限于前期物业服务合同列举部分，共用设备设施在其质保期满后，应由物业服务人承担检修维护责任。

　　案例二：房屋质量问题不构成业主拒绝支付物业费的合法理由

　　基本案情：前期物业服务企业甲公司起诉业主王某，主张欠交的物业费。王某称其房屋窗户漏雨，物业公司一直没有进

行维修，甲公司应当先解决漏雨问题，其才支付物业费。甲公司表示王某房屋窗户没有漏雨，王某没有报修过，且即便存在

漏雨，窗户漏雨亦不属于公共维修范围。

　　裁判结果：甲公司为王某提供物业服务，王某作为业主在享受服务的同时应当向甲公司交纳物业管理费等相关费用。王

某提出房屋漏雨一直没有解决，但未提交证据予以证明，且根据本案现有证据尚不足以认定甲公司在王某所述的房屋问题上

存在过错，故王某的上述意见不构成其拒绝支付物业费的合法理由，法院不予采纳。

　　要点提示：业主对房屋质量不满意是拒绝交纳物业费的常见抗辩理由。房屋质量问题应由业主与建设单位解决，如业主

无法提供充分证据证明物业服务人存在违反物业服务合同义务的情形，则不构成业主拒绝支付物业费的合法理由。

　　案例三：物业服务合同终止后物业服务人应当及时退场并依法履行交接义务

　　基本案情：某中心与甲物业公司的物业服务协议期限届满，某中心发函通知甲物业公司协议期满后不再续签。原物业服务

协议项下的各物业服务区域均通过召开业主大会或业主共同决定的方式解聘甲物业公司，终止物业服务关系，要求其撤场，并

全权委托某中心处理甲物业公司解聘及清退事宜。甲物业公司拒不撤离。某中心起诉要求甲物业公司撤场，与新物业公司办理

交接事宜、移交物业手续及物业服务期间使用的房屋和其他相关资料。

　　裁判结果：法院生效判决认为，某中心要求甲物业公司退出案涉物业服务区域的诉讼请求，有合同依据，亦不违反相关物业

服务区域全体业主的意思表示。现案涉物业服务区域已经选聘新的物业服务人，具备交接条件，对于某中心要求甲物业公司退出

案涉物业服务区域、办理相关交接手续的诉讼请求予以支持。甲物业公司在退出时，应当将以上物业服务区域的物业服务用房、

相关设施及资料移交给某中心，配合新的物业服务人做好交接手续，并如实告知物业的使用和管理情况。

　　要点提示：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关

设施及资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使

用和管理状况。

　　案例四：物业服务人应及时主张物业费并留存相关证据，避免超过诉讼时效期间

　　基本案情：2022年1月，甲物业公司起诉业主要求支付2010年1月1日至2021年12月31日的物业费。诉讼中，业主辩称物业

费已过诉讼时效。甲物业公司于2020年11月10日通过邮寄律师函的方式向业主催要物业费。

　　裁判结果：法院生效判决认为，法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道

或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。甲物业公司要求业主支付2010年1月1日至2021年12月31日期间的全部物业

费，而其提交的证据不能证明其自2010年起持续向业主主张过物业费，故认定其部分物业费的主张已超过诉讼时效，对于超过部

分，法院不予支持。

　　要点提示：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害并知道或者应当知道明确的义务人时计算。未约定履行期

限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。

诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。物业服务人遇业主不及时交纳物业费时，应依法主张权利，规范工作

流程，留存催交证据，避免催交不及时或留存证据不足以致被驳回诉讼请求。